«Όταν πάει καλά το ακίνητο, όλα πάνε καλά» : ευκαιρία ή παγίδα;
του Αντώνη Δ. Παπαγιαννίδη
Ήταν η συνολικά ανοδική φάση – «εκτόξευση» για μερικούς – της Ελληνικής οικονομίας, στην προδικτατορική εποχή, όταν ο Ξενοφών Ζολώτας εξηγούσε/δίδασκε πόσο κεντρική ήταν η σημασία της οικοδομής/των ακινήτων για την οικονομική ανάπτυξη (όπως την έβλεπαν την εποχή που, αργότερα, την ταυτίσαμε με την εκβιομηχάνιση). «Quand le bâtiment va, tout va» ήταν η – κάπως καθηγητική – διατύπωση που μετέφερε ο Ζολώτας από την Γαλλική εμπειρία, ήδη του Μεσοπολέμου.
Στα χρόνια της Μεταπολίτευσης, ο Ζολώτας συχνά αναφερόταν στην ίδια αυτή δοξασία, βέβαια μην παραλείποντας να «διορθώνει» με την άποψη της Τράπεζας της Ελλάδας που θεωρούσε μη-παραγωγικές τις επενδύσεις αυτές, σε αντιπαράθεση με τις βιομηχανικές: ο λόγος, όμως, εν προκειμένω για την χρηματοδότηση του γιαπιού. η οποία, στην πράξη, είχε προσπεραστεί με τον μηχανισμό της αντιπαροχής. (Τον οποίο, επί δεκαετίες, περίπου όλοι κατέκριναν και μισούσαν, πλην όμως στέγασε ανεκτά εκατομμύρια οικογένειες στις πόλεις. Και, εκ των υστέρων θεωρούμενος, δημιούργησε εκείνο που ανακαλύπτουμε ως γειτονιές – βλέπε ανάλυση Στάθη Καλύβα – εκεί που μέχρι προ ετών θεωρούσαμε ασχήμια την ομοιομορφία των πολυκατοικιών).
Ήρθε πάντως η μαγική ώρα, με την προσέγγιση της Ελλάδας προς την Ευρωζώνη κι ύστερα με την ένταξη στο ευρώ, δηλαδή η κατάρρευση των επιτοκίων, και η χρηματοδότηση της αγοράς ακινήτων εκτινάχθηκε. Με τα τούτα και με τα ‘κείνα, και με την λειτουργία της αφορολόγητης μεταβίβασης πλούτου και διαδοχής των γενεών (εκεί κατέληξε ο μηχανισμός της αντιπαροχής) αλλά και με την αναβάθμιση των οικιστικών, των παραθεριστικών και των επαγγελματικών απαιτήσεων στέγης, δημιουργήθηκαν συνθήκες φούσκας στην αγορά ακινήτων. Το πόσο συντέλεσε (και) αυτή η φούσκα στην εκδήλωση της χρηματοπιστωτικής κρίσης/κρίσης χρέους της Ελληνικής οικονομίας είναι κάτι που δεν συζητήθηκε αρκετά – πάντως αυτή η φούσκα έσκασε, άσχημα/τραυμαστικά. Με την βοήθεια της Τρόικας και του ΕΕΤΗΔΕ/χαρατσιού Βενιζέλου, όπως εν συνεχεία εξευγενίσθηκε (και… μονιμοποιήθηκε) ως ΕΝΦΙΑ και με την δημιουργία του υπονομευτικού βουνού των «κόκκινων δανείων». Οι αξίες των ακινήτων κατέρρευσαν. η κτηματαγορά πήγε να παγώσει. Αντίσταση κράτησε η πάντα σωτήρια (παρά τις κατάρες) μαύρη οικονομία οι επισκευαστικές εργασίες, η άνθιση των βραχυχρόνιων μισθώσεων, η τουριστική ανάκαμψη που πήγε πιο γρήγορα απ’ άλλους τομείς, συν η θέση που απέκτησε η Ελλάδα στο στόχαστρο διάφορων κατηγοριών ξένων επενδυτών (η διαβόητη «χρυσή βίζα» δίνει μερική μόνον εξήγηση αυτού του τελευταίου).
Κι έτσι, μ’ αυτά και μ’ αυτά, φθάσαμε στην εικόνα συγκρατημένης ευφορίας που αποτύπωσε για παράδειγμα η φετεινή διοργάνωση PRODEXPO ’23 , όπου – αναμενόμενο – ο ΥΠΟΙΚ Κωστής Χατζηδάκης, με νωπό και το γέρας της επενδυτικής βαθμίδας, δεν μπορούσε παρά να καυχηθεί για την εισροή το 2022 κεφαλαίων 2,1 δις ευρώ για ακίνητα (+68% έναντι του 2021).
Με τις απαιτήσεις της ενεργειακής μετάβασης, αλλά και την αλλαγή πίστας στα επαγγελματικά ακίνητα νέας γενιάς ή πάλι με την σταδιακή απομάκρυνση από την «Ελληνική σταθερά» της ιδιοκατοίκησης (που, μην το παραγνωρίζουμε, ζεμάτισε μια ολόκληρη γενιά με το ΕΕΤΗΔΕ/ΕΝΦΙΑ, αλλά ερμηνεύει και πολλά κόκκινα δάνεια ιδιωτών) προς μορφές οργανωμένης διαχείρισης κατοικιών, παράλληλα και με την συνεχιζόμενη ανάφλεξη των βαχυχρόνιων μισθώσεως και της κατοικίας στα νησιά, η εικόνα για φέτος και όλα τα τελευταία χρόνια – παρά το σοκ/πάγωμα της πανδημίας – δείχνει προς ανοδική τροχιά. Με τις τιμές να φλερτάρουν με την απογείωση: προάγγελος μιας νέας φούσκας στο βάθος του ορίζοντα; Το γεγονός ότι «ερχόμαστε από μακριά», δηλαδή από καταβύθιση τιμών ελαφραίνει την ατμόσφαιρα…
…Όμως τα προβλήματα «νέας εποχής» δεν λείπουν: Έτσι, το δίδυμο Κωστή Χατζηδάκη/Χάρη Θεοχάρη προσπάθησε να διαλύσει τους φόβους ότι η σχεδιαζόμενη επέμβαση στις βραχυχρόνιες μισθώσεις δεν θα οδηγήσει σε μείζονα διατάραξη: το όριο για επιβολή ΦΠΑ (δηλαδή για επαγγελματοποίηση αυτής της χρήσης) θα τεθεί σε δυο ακίνητα, αλλά χωρίς τον χρονικό περιορισμό των 90 ημερών/χρόνο (τζίρος για το 2022 στα 3,4 δις ευρώ, δηλαδή 1,65% του ΑΕΠ). ΟΙ εκπρόσωποι πλατφορμών, εν τω μεταξύ φρόντισαν να διαβεβαιώσουν για στενή τους συνεργασία με τις αρχές.
Επίσης ο Κ. Χατζηδάκης σε συντονισμό με την Σοφία Ζαχαράκη παρουσίασαν στοιχεία για τα προγράμματα «Σπίτι μου» και κοινωνικής αντιπαροχής, με τα οποία επιχειρείται να αντιμετωπισθεί το οξύ πρόβλημα στέγασης νοικοκυριών – και ιδίως νέων νοικοκυριών στις αστικές περιοχές (με το 35% του εισοδήματος του μέσου νοικοκυριού να πηγαίνει σε ανάγκες στέγασης, ποσοστό που ξεπερνά το 40% για τις ευάλωτες οικογένειες…), πράγμα που υπό τις συνθήκες απογείωσης των ενοικίων,gentrification και crowding out λόγω βραχυχρόνιων μισθώσεων οδηγεί σε ασφυξία σε αρκετές περιοχές.
Από εκεί και πέρα, οι εισηγήσεις στην 24η PRODEXPO σε τεχνικότερα ζητήματα – αλλά με ισχυρή επίπτωση στην πραγματικότητα του real estate: επαγγελματικά/εμπορικά ακίνητα, ενσωμάτωση νέων τεχνολογιών ενόψει ενεργειακής μετάβασης, κατασκευαστικό κόστος, ιδιαιτερότητες της εξοχικής κατοικίας στην νέα φάση, συνεχιζόμενα προβλήματα γραφειοκρατίας σε επίπεδο μεταβιβάσεων – έδωσαν την εικόνα ενός μεγάλου κλάδου, σε εξέλιξη και συνάμα σε αναζήτηση.
Με την συνειδητοποίηση, θαρρούμε, ότι «γνωρίζει» ο ίδιος ο κλάδος πώς η ευκαιρία ασφαλώς που δίνει το «Quand le bâtiment va, tout va» καλόν είναι να μην κρύβει τις παγίδες. Φούσκας-και-όχι-μόνον, γιατί και η κοινωνική πίεση δεν είναι αμελητέα διάσταση.
